OPĆI UVJETI POSLOVANJA U POSREDOVANJU S NEKRETNINAMA – OUP

OPĆE ODREDBE

Član 1.

Općim uvjetima poslovanja posrednika u prometu nekretninama (u daljnjem tekstu: Opći uvjeti) uređuje se poslovni odnos između AGENCIJE RESIDENT (u daljnjem tekstu: Posrednik) i fizičke ili pravne osobe (u daljnjem tekstu nalogodavac) koja sa posrednikom sklapa pisani ugovor o posredovanju.

Opći uvjeti su sastavni dio ugovora o posredovanju sklopljenim između posrednika i nalogodavca.

Član 2.

Pojedini pojmovi i nazivi u smislu ovih Općih uvjeta imaju slijedeće značenje:

• Posrednik u prometu nekretnina – AGENCIJA RESIDENT Vl Tamara Šerić, Džidžikovac br 15, Sarajevo
• Klijent ili Nalogodavac je svaka pravna ili fizička osoba koja je s AGECIJOM RESIDENT vl Tamara Šerić potpisala Ugovor o posredovanju.
• Ugovor je ugovor kojim Posrednik i Nalogodavac uređuju svoje međusobne odnose vezane uz, ali ne ograničene na, posredovanje u prometu nekretnina.
• Posredovanje u prometu nekretnina radnje su posrednika u prometu nekretnina koje se tiču povezivanja nalogodavca i treće osobe te pregovora i priprema za sklapanje pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina osobito pri kupnji, prodaji, zamjeni, najmu, zakupu i dr.
• Dodatni troškovi-Posebne usluge su sve one usluge koje Posrednik nudi, a koje prevazilaze uobičajene usluge uključene u posredničku naknadu.
• Nekretnine su čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje sukladno odredbama općeg propisa o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
• Nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s posrednikom u prometu nekretnina sklapa pisani ugovor o posredovanju (prodavac, kupac, zakupac/zakupoprimac, zakupodavac, najmodavac, najmoprimac i drugi mogući sudionici u prometu nekretnina).
• Treća osoba je osoba koju posrednik u prometu nekretnina nastoji povezati s nalogodavcem radi pregovara o sklapanju pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina.
• Posrednička naknada je iznos koji je nalogodavac dužan isplatiti posredniku za usluge posredovanja.

Član 3.

Sve neimperativne odredbe ovih općih uvjeta mogu se Ugovorom drukčije odrediti. Smatrat će se da su odredbe koje su ugovorene drukčije od ovih Općih uvjeta odredbe o kojima se pojedinačno pregovaralo.

Član 4.

Sva novčana potraživanja i ispunjenje u roku ili rokovima određenim ovim Općim uvjetima i/ili Ugovorom smatrat će se bitnim elementima ugovora.

Član 5.

Posrednik ima pravo jednostranog raskida svakog i bilo kakvog Ugovora, bez po sebe štetnih posljedica ukoliko bi se utvrdilo ili opravdano posumnjalo da je Nalogodavac davao ili daje lažne podatke, da koristi posrednika direktno ili indirektno za izvršenje nezakonitih, a posebice kaznenih djela, ukoliko Klijent bude osumnjičen da je povezan sa kriminalnim ili terorističkim grupama, ili se sumnjiči za pranje novca, ukoliko dovede u opravdanu sumnju mogućnost ispunjenja ugovornih obveza, ili u opasnost da bi nastavak ugovora ugrozio ekonomski i reputacijski interes Posrednika. Ugovor prestaje i smrću nalogodavca, trajnim uništenjem nekretnine za koju se posreduje, te ukoliko bi nalogodavac postao nelikvidan, pokrenuo stečajni ili likvidacijski postupak, izmjestio sjedište izvan Bosne i Hercegovine, ili prestao da postoji.

PONUDA NEKRETNINA

Član 6.

Naša se ponuda temelji na podacima koje zaprimimo pismenim i usmenim putem od strane nalogodavca. Postoji mogućnost greške u opisu i cijeni nekretnine te mogućnost da je oglašavana nekretnina već prodana, iznajmljena ili je vlasnik nekretnine odustao od prodaje.

Naše ponude i obavijesti primatelj (nalogodavac) mora čuvati kao poslovnu tajnu i samo ih uz naše pismeno odobrenje smije prenijeti trećoj osobi.

Ako je primatelj naše ponude već upoznat sa nekretninama koje smo mu ponudili, obvezan nas je bez odgode o tome obavijestiti pisanim putem, putem elektroničke pošte (e-mail), faksom ili preporučenim pismom.

CIJENA NEKRETNINA

Član 7.

Cijene nekretnina iskazane su u valuti konvertibilna marka BAM (KM) u kojoj su i plative. Iznimno, cijene nekretnina na eksternim oglašivačima mogu biti iskazane u valuti EUR po fiksnom kursu Centralne banke BiH, 1EUR = 1,95583 BAM plativo u valuti konvertibilna marka BAM (KM).

UGOVOR O POSREDOVANJU

Član 8.

Ugovorom o posredovanju obvezuje se posrednik dovesti u vezu s nalogodavcem osobu koja bi s njim pregovarala o sklapanju ugovora, a nalogodavac se obvezuje isplatiti mu određenu naknadu, ako ugovor bude sklopljen.

Ugovor o posredovanju (u daljnjem tekstu: posrednički ugovor) sklapa se između posrednika i nalogodavca. U posredničkom ugovoru moraju biti istinito, točno i potpuno naznačeni bitni podaci za prodaju/kupnju ili iznajmljivanje/unajmljivanje nekretnine.

Član 9.

Kod prodaje ili iznajmljivanja nekretnine koja je u suvlasništvu više osoba, potreban je pisani pristanak svih suvlasnika za prodaju/iznajmljivanje nekretnine u vidu prihvaćanja posredničkog ugovora.

OBVEZE POSREDNIKA

Član 10.

Potpisom ugovora o posredovanju u prometu nekretninama posrednik se obvezuje obavljati osobito slijedeće:

1. nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanog posla,
2. upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine,
3. pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini,
4. obaviti potrebne radnje radi predstavljanja (prezentacije) nekretnine na tržištu, oglasiti nekretninu na odgovarajući način te izvršiti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za što ima pravo na posebne, unaprijed iskazane troškove,
5. omogućiti pregled nekretnina,
6. posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora, ako se na to obvezao,
7. čuvati osobne podatke nalogodavca, te po pisanom nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini za koju posreduje ili u svezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje,
8. ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s važećim propisima o prostornom uređenju koji se odnose na to zemljište,
9. obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate.
10. Posrednik se obvezuje da će, u slučaju da pronađe Kupca provjeriti identitet osobe sa kojom stupi u kontakt kao potencijalnim Kupcem te posredovati u pregovorima između Nalogodavca i Kupca/trećeg lica radi sklapanja  ugovora o kupoprodaji ili drugog pravnog posla kojim se prenosi pravno vlasništva na treće lice.
11. Posrednik se obavezuje da će voditi posrednički dnevnik i evidentirati potencijalne kupce/treća lica koji se obrate Posredniku direktno, a u okvirima Zakona o zaštiti ličnih podataka.

Član 11.

Posrednik je dužan čuvati kao poslovnu tajnu sve podatke koje sazna obavljajući poslove posredovanja, a odnose se na nalogodavca, nekretninu za koju posreduje ili su u svezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje ili koji sklapa na temelju posebne ovlasti.

Ako povrijedi svoju obvezu čuvanja poslovne tajne, posrednik je obvezan oštećenim osobama nadoknaditi štetu, koju su one zbog odavanja odnosno nečuvanja poslovne tajne pretrpjele.

Ne smatra se da je povrijeđena dužnost čuvanja poslovne tajne, ako podatke radi zaštite posrednik otkrije osobama s kojima nastoji nalogodavca dovesti u vezu, a to je bilo prijeko potrebno da bi posrednik ispunio svoju obvezu iz ugovora o posredovanju sklopljenog s nalogodavcem.

OBVEZE NALOGODAVCA

Član 12.

Potpisom ugovora o posredovanju u prometu nekretnina nalogodavac se obvezuje da će obaviti osobito slijedeće:

1. obavijestiti posrednika o svim okolnostima koje su važne za obavljanje usluga posredovanja i predočiti točne podatke o nekretnini,
2. dati posredniku na uvid sve isprave koje dokazuju njegovo vlasništvo na nekretnini, odnosno drugo stvarno pravo na nekretnini koja je predmet ugovora,
3. osigurati posredniku i trećoj osobi zainteresiranoj za zaključivanje posredovanog posla razgledanje nekretnine,
4. nakon zaključivanja posredovanog pravnog posla, odnosno predugovora kojim se obvezao zaključiti posredovani pravni posao, isplatiti posredniku posredničku naknadu, osim ako nije drukčije ugovoreno, za koji je ovlastio posrednika.
5. ako je to izričito ugovoreno, nadoknaditi posredniku troškove učinjene tijekom posredovanja, koje prelaze uobičajene troškove posredovanja,
6. platiti troškove dodatnih usluga koje naruči u pismenoj formi,
7. obavijestiti posrednika pismenim putem o svim promjenama vezanim uz posao,
8. obavjestiti Posrednika o namjeri zaključenja ugovorenog pravnog posla sa trećim licem sa kojim je na osnovu obavještenja i rada posrednika Nalogodavac, neposredno ili posredno doveden u vezu.

Nalogodavac nije dužan pristupiti pregovorima za zaključivanje posredovanog posla s trećom osobom koju je posrednik našao, niti zaključiti pravni posao, a odredba ugovora kojom je ugovoreno drukčije, ništava je. Nalogodavac će odgovarati za štetu, ako pri tom nije postupio u dobroj vjeri, te je dužan nadoknaditi sve troškove učinjene tokom posredovanja koji ne mogu biti manji od 1/3 niti veći od ugovorene posredničke naknade/provizije za posredovani posao.

POSREDNIČKA NAKNADA

Član 13.

Posredniku za posredovanje pripada posrednička naknada ugovorena ugovorom o posredovanju.

Posrednik je za svoj rad obvezan naplatiti naknadu određenu ugovorom o posredovanju.

Posrednik stječe pravo na posredničku naknadu u cijelosti, neposredno nakon sklapanja prvog pravnog akta koje ugovorne strane zaključe (predugovor ili kupoprodajni ugovor).

Na iznos naknade zaračunava se dodatno PDV.

Član 14.

Posrednička naknada koju plaća nalogodavac za uslugu posredovanja kod kupnje i prodaje iskazana je postotkom navedenim u ugovoru o posredovanju. Minimalna naknada iznosi 1.500,00 KM + PDV.

Posrednička naknada koju plaća nalogodavac za uslugu posredovanja kod iznajmljivanja i unajmljivanja nekretnine iskazana je postotkom ili brojem mjesečnih zakupnina navedenim u ugovoru o posredovanju.

Član 15.

Ukoliko stranka sama ponudi posredniku naknadu, veću od ugovorene, posrednik smije primiti takvu nagradu.

Član 16.

Posrednik može ugovoriti pravo na naknadu troškova nužnih za izvršenje naloga i zatražiti da joj se unaprijed akontiraju sredstva za određene izdatke na ime troškova.

Član 17.

U slučaju posredovanja, u kojem je stranka nalogodavac sama ili preko treće osobe našla zainteresiranu osobu, posrednik može u skladu sa svojom savješću naplatiti stvarne troškove nastale u svezi predmetnog poslovanja.

Član 18.

Smatra se da je posrednik omogućio nalogodavcu vezu s trećom osobom s ciljem pregovaranja za sklapanje posredovanog posla, ako je omogućio nalogodavcu stupanje u vezu s drugom osobom (fizičkom ili pravnom) s kojom je pregovarao za sklapanje pravnog posla, a naročito ako je:

• neposredno odveo ili uputio nalogodavca ili treću osobu u razgledavanje predmetne nekretnine;
• organizirao susret između nalogodavca i druge ugovorne osobe radi pregovaranja za sklapanje pravnog posla;
• nalogodavcu ili trećoj osobi priopćio ime, broj telefona, telefaksa, e-mail ili drugi način komunikacije sa trećom osobom ovlaštenom za sklapanje pravnog posla ili mu je omogućio uvid u točnu lokaciju tražene nekretnine.

CJENIK USLUGA

Član 19.

Svi iznosi iskazani su bez uračunatog PDV-a. Inicijalno konsultiranje; i/ili pregled dostavljene dokumentacije; i/ili pregovori oko uvjeta Ugovora, vrste i tipa marketinga, specifičnih uvjeta prodaje, kupovine ili najma, savjetovanje u vezi cijene ili cijena nekretnina, i/ili uvrštavanje nekretnine u ponudu (onboarding):

• 120,00 KM* jednokratno.

PRODAJA

Naknada za posredovanje prilikom prodaje nekretnine (naplaćuje se od prodavatelja)

• 1-5 %, ali ne manje od 1.500,00 KM

KUPNJA

Naknada za posredovanje prilikom kupnje nekretnine (naplaćuje se od kupca)

• 1-5 %, ali ne manje od 1.500,00 KM

ZAMJENA

Prilikom zamjene nekretnine Naknada se naplaćuje od svake strane u zamjeni, a postotak se računa od vrijednosti nekretnine koju je strana stekla zamjenom

• 1-5 %, ali ne manje od 3.000,00 KM

ZAKUP I NAJAM

IZNAJMLJIVANJE – Naknada od najmodavca (zakupodavca)

Postotak od mjesečne najamnine (jednokratno)

• Za zakup trajanja 1 godine minimalno za najam 100 % (jedna mjesečna zakupnina)
• Za najam ili zakup trajanja od 3 do 9 godina minimalno 150 % (jedna i pol mjesečna zakupnina)
• Za najam ili zakup trajanja 10 godina i više minimalno 200 % (dvije i više mjesečnih zakupnina)
• Maksimalno – po dogovoru

UNAJMLJIVANJE – Naknada od najmoprimca (zakupca)

Postotak od mjesečne najamnine (jednokratno)

• Za zakup trajanja 1 godine minimalno za najam 100 % (jedna mjesečna zakupnina)
• Za najam ili zakup trajanja od 3 do 9 godina minimalno 150 % (jedna i pol mjesečna zakupnina)
• Za najam ili zakup trajanja 10 godina i više minimalno 200 % (dvije i više mjesečnih zakupnina)
• Maksimalno – po dogovoru

DODATNI TROŠKOVI – POSEBNE USLUGE

Dodatni troškovi-posebne usluge su troškovi koji nisu uključeni u naknadu za usluge posredovanja. Obvezno se posebno ugovaraju i za njihovo pokriće se može ugovoriti avansno plaćanje ili plaćanje po dospijeću za izvršene usluge po sljedećim cijenama:

Savjetovanje i naknada za angažman posrednika po utrošenom vremenu

100,00 KM po svakom započetom satu

Inicijalno konsultiranje; i/ili pregled dostavljene dokumentacije; i/ili pregovori oko uvjeta Ugovora, vrste i tipa marketinga, specifičnih uvjeta prodaje, kupovine ili najma, savjetovanje u vezi cijene ili cijena nekretnina, i/ili uvrštavanje nekretnine u ponudu (onboarding): 100,00 KM* po svakom započetom satu

Izlazak na teren, fotografiranje nekretnine do 50m2 – 150,00 KM*

Izlazak na teren, fotografiranje nekretnine do 50-100m2 – 200,00 KM*

Izlazak na teren, fotografiranje nekretnine do 100-200m2 – 250,00 KM*

Izlazak na teren, fotografiranje nekretnine preko 200m2 – Po ponudi*

Tržišna procjena nekretnine od strane ovlaštenog agenta (stanovi i građ. zemljišta) – 250,00 KM*

Tržišna procjena nekretnine od strane ovlaštenog agenta (kuće i poslovni prostori) – Po ponudi*

Usluga ishodovanja Izvatka iz zemljišne knjige, kopije katastarskog plana, posjedovnog lista u mjestu sjedišta agencije – 50,00 KM/izvatku**

Usluga ishodovanja poreznog uvjerenja i drugih dokumenata kod tijela državne uprave, lokalne i područne uprave – 70,00 KM/dokumentu**

Usluga pribavljanja potvrda nadležnih komunalnih preduzeća – 30,00 KM/potvrda**

Pokazivanje nekretnine – 100,00 KM/pokazivanje*

Na sve usluge izvan mjesta sjedišta agencije primjenjuje se uvećanje cijene usluge za 50,00 KM/sat + 0,5 KM po prijeđenom km

* za naplaćeni iznos , a u slučaju realizacije ugovora, umanjit će se iznos posredničke naknade od prodaje nekretnine. U slučaju raskida ugovora o posredovanju, nalogodavac ne ostvaruje pravo povrata plaćenih isporučenih usluga

** u cijenu nisu uračunate takse i administrativne pristojbe

PRESTANAK UGOVORA

Član 20.

Ako Ugovorom o posredovanju nije drugačije određeno, Ugovor o posredovanju se sklapa na rok od 12 mjeseci i prestaje istekom roka na koji je sklopljen, osim ako u tom roku nije sklopljen ugovor za koji je posredovano ili otkazom bilo koje od ugovornih strana. Ukoliko u ugovorenom vremensko roku ne dođe do realizacije posla, ugovor se automatski produžuje sve dok jedna od ugovornih strana pisanim putem ne prekine suradnju.

Nalogodavac će priznati posredovanje i nakon isteka ugovora ukoliko je kontakt s trećom osobom ostvaren tijekom trajanja ugovora.

Ukoliko nalogodavac prije isteka ugovorenog roka jednostrano raskine ugovor zbog odustajanja od daljnje prodaje, dužan je u roku od 7 (sedam) dana posredniku nadoknaditi sve troškove posredovanja koji su nastali do raskida ugovora, u minimalnom iznosu 1.000,00 KM + PDV.

Kad ugovor prestane zbog isteka roka na koji je sklopljen, ugovorne strane nemaju jedna prema drugoj nikakve tražbine. Nalogodavac je dužan naknaditi posredniku učinjene troškove za koje je inače bilo izričito ugovoreno da ih nalogodavac posebno plaća.

Ako u roku 1 godine nakon prestanka važenja ugovora nalogodavac sklopi pravni posao, s osobom s kojom ga je povezao posrednik, a za koji je posrednik posredovao u vrijeme važenja ugovora, dužan je posredniku platiti posredničku naknadu u cijelosti, osim ako Ugovorom nije drugačije ugovoreno.

Član 21.

Sve stranke svoje prigovore mogu dostaviti pisanim putem na adresu Posrednika.

Član 22.

Za odnose između posrednika i agencije i ostalih osoba kojih se tiče, a koji nisu uređeni ovim Općim uvjetima ili posredničkim ugovorom, primjenjuju se odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretnina i Zakona o obligacionim odnosima.

U slučaju spora, ugovorne strane dužne su prije pokretanja sudskog postupka, pokušati riješiti svoje odnose sporazumom, a ukoliko to nije moguće, pokrenuti sudski spor kod Općinskog suda u Sarajevu.

Član 23.

Potpisom ugovora o posredovanju, nalogodavac daje izričitu suglasnost AGENCIJI RESIDENT za korištenje osobnih podataka i ostalih podataka iz ugovora, te potvrđuje da je obaviješten o načinu obrade podataka.

Osobne podatke obrađujemo u skladu s odredbama Zakona o zaštiti ličnih podataka i ostalih propisa o zaštiti osobnih podataka.

Podaci se smatraju tajnom i ne mogu se dostavljati trećim osobama, osim u slučaju da su ti podaci neophodni za realizaciju ugovorenih i zakonskih obveza.

Član 24.

Ugovor također prestaje smrću nalogodavca, trajnim uništenjem nekretnine za koju se posreduje, te ukoliko bi nalogodavac postao nelikvidan, pokrenuo stečajni ili likvidacijski postupak, izmjestio sjedište izvan Bosne i Hercegovine, ili prestao da postoji.

U primjeni od 10/2021.